Mohou nemovitosti stabilizovat naše investiční portfolio?

Real estate oblast je zajímavou alternativou, která slouží jako nástroj pro větší diverzifikaci stávajícího portfolia a také hraje důležitou roli v rámci zajištění proti inflaci.

Historicky jsou nemovitosti (real estate) používané jako taktické investice nebo pro získání alfy u portfolia. Takto byly používané jako součást základu dlouhodobé strategie kvůli zvýšené výkonnosti trhu a rostoucím obavám o budoucí dlouhodobé kolísavosti výnosů akcií a dluhopisů. Ve skutečnosti jsou nemovitosti známé pro svou schopnost sloužit jako nástroj pro diverzifikaci portfolia a zajištění proti inflaci. Pokud mají investoři v plánu provést trvalou alokaci nemovitostí do svých investičních portfolií, jaká očekávání po stránce výnosů by měli mít a s jakými riziky se nevyhnutelně setkají? Investor uvažující o použití nemovitostí jako součásti dlouhodobé investiční strategie by měl chápat, jak si vytvořit výnosová očekávání a zhodnotit tyto investice ve vztahu k tradičním investičním možnostem.

Diverzifikace

Historicky je spojován zájem investorů o oblast real estate se snahou o diverzifikaci a schopností udržet kupní sílu kapitálu. Tržní indexy pro sektor real estate neustále ukazují, že mají nízkou korelaci s výnosy akciových a dluhopisových investic. To naznačuje, že nemovitosti mohou zvýšit diverzifikaci portfolia. Neustálé zavádění nových real estate produktů a globálních příležitostí nabízí dodatečné diverzifikační možnosti a potenciál pro snížení rizika tím, že poskytuje investorovi větší flexibilitu v rámci přizpůsobení nemovitostní části po stránce vlastní alokace aktiv.

Zajištění proti inflaci

Schopnost zajištění proti inflaci u real estate investic vychází z majitelovy možnosti zvýšení nájemného v obdobích inflace. Na rozdíl od výrobních podniků a poskytovatelů služeb se nemusejí majitelé nemovitostí potýkat s elasticitou poptávky, aby zvýšili ceny, ale soupeří s ostatními konkurenty na nemovitostním trhu. Teoreticky by to mělo také zvýšit sazby nájemného v inflačních obdobích. Oblast real estate má tendenci udržovat kupní sílu kapitálu tím, že přesunuje celý inflační tlak, nebo alespoň jeho část, na nájemníky.

Snížení rizika

Nemovitosti mají také jedinečnou schopnost snižovat riziko tím, jakým způsobem jsou pronajaté. Portfolia, která sledovala cash-flow strategii a rozhodla se „uzamknout“ v sazbách dlouhodobých pronájmů, mají menší rizikovou expozici vůči tržním pohybům, ale zároveň mají nižší schopnost po stránce zajištění proti inflaci. Některé nemovitosti, které jsou dobře obsazené a zahrnují dlouhodobé pronájmy, budou mít velmi stabilní tok příjmů a vykonávat určitou funkci dluhopisových investic s nízkým rizikem nebo anuity.

Ačkoliv jsou realitní dluhové instrumenty silně ovlivněny pohybem úrokových sazeb, jejich výkonnost také závisí na realitních trzích, protože jejich riziko bude často odrážet kvalitu nemovitostí, které je zajišťují. Častokrát jsou výnosy z nemovitostí velmi stabilní a narůstají o menší přírůstkové hodnoty do té doby, než je ovlivní nějaká změna na trhu, která má dopad na jejich očekávaný celkový výnos. Tato změna v hodnotě může být značná a může dopadat na velkou část výnosu, což nutí realitní investory určovat, kdy se takové změny v hodnotě objeví, aby mohli ve finále učinit správné rozhodnutí v rámci nákupu, prodeje nebo stálé držby.

Historické výnosy

Některé nemovitostní investice napodobují strukturu, příjem a rizika, která poskytují dluhopisové instrumenty. Některé jiné se zase naopak podobají akciím. Panuje totiž přesvědčení, že by se dlouhodobé realitní výnosy měly pohybovat někde mezi akciemi a dluhopisy. Historická výkonnost toto potvrzuje s výnosy, které mají nižší výkonnost než akcie v dlouhodobém horizontu. Nicméně to skutečně nečiní nemovitosti podřadnými investicemi ve srovnání s akciemi na o riziko upravené bázi.

Základním a systematicky používaným měřítkem pro zhodnocení „nadřazenosti“ či vyšší úrovně investic je takzvaný Sharpeho poměr. Protože je riziko definováno jako kolísání výnosů, Sharpeho poměr se spočítá tak, že rizikovou prémii investice za dané období vydělíme směrodatnou odchylkou výnosu za stejný časový interval. Riziková prémie se vypočítá tak, že odečteme bezrizikovou úrokovou sazbu (teoreticky například státní pokladniční poukázky) od výnosu portfolia jako celku.

Konstrukce portfolia

Zdá se, že historická výkonnost real estate oblasti, která je kombinovaná se schopností zvýšit diverzifikaci a zajistit proti inflaci, představuje důvod pro zařazení nemovitostí do diverzifikovaného portfolia. Nicméně ti, kteří zvažují přesun části svého portfolia do nemovitostí, by měli zvážit dopad vlastnictví bytových prostorů na jejich celkové riziko. Pro většinu malých investorů je domov jednou z jejich největších investic do jednotlivých aktiv. Proto by měli investoři začlenit své bydliště jakou součást celkové strategie portfolia a alokace kapitálu, protože vlastnictví bytových prostorů zvyšuje jejich investiční expozici na oblast real estate a bude mít dopad na strategie snižující potenciální riziko jako takové.

Pokračující nárůst výkonnosti na trhu s nemovitostmi, který je demonstrován na ustavičných nabídkách nových nemovitostních investičních produktů a globálních investičních příležitostí, poskytuje větší motivaci pro zahrnutí nemovitostí do celkové alokace kapitálu. Navíc k potenciálnímu riziku nebo vyššímu výnosu, než je z tradičních real estate alternativ, vznikají investice, mezi které můžeme zařadit například real estate deriváty, s cílem pomoci investorům vytvořit konkrétní, potenciálně vysoce výkonná a diverzifikovaná investiční portfolia.

cestovko

Nemovitosti elegantně zapadají do akciových nebo dluhopisových investic s produkty, které fungují podobně a poskytují investorům větší investiční flexibilitu. Real estate investice mohou také působit jako určitý vhodný „most“ mezi akciemi a dluhopisy, jak stárneme a blíží se čas odchodu do důchodu. Investoři, kteří dříve nezvažovali dlouhodobé pozice v oblasti real estate, by mohli provést důkladný průzkum nesčetného množství realitních příležitostí a očekávané korelace k jejich stávajícím aktivům ve snaze vytvořit co nejvýkonnější portfolio, jak to jen může být možné.

Volná inspirace originálním článkem Roberta Stammerse na Investopedii.