V lednu začne masivní prodej realitních fondů

Novela zákona o kolektivním investování umožňuje zakládat realitní fondy i pro drobné investory. Těm se tak otvírá i v České republice možnost pořídit si i za několik tisíc korun podíl na miliardových projektech. Jak realitní fond funguje a které instituce na trh vstupují?

Realitní podílové fondy začínají získávat i v ČR pevnější kontury. Poté, co na počátku února poslanecká sněmovna schválila novelu zákona o kolektivním investování s účinností od 1. června, se otevřely dveře do realitních fondů i drobným investorům.

Prozatím není zřejmé, jaké finanční instituce do této oblasti kolektivního investování vstoupí, avšak první známý případ se již objevil. Je jím Česká spořitelna, která zveřejnila své konkrétní představy o tom, jak bude svůj realitní business pro retailovou klientelu realizovat.

Co jsou to realitní fondy?

Doposud mohl do nemovitostního fondu investovat jen ten, kdo vložil více jak 2 miliony korun. Uvedená novela tuto hranici ruší. Investice do nemovitostí platí jako investice do věcných hodnot, které jsou odolné zejména vůči inflaci a které realitní fondy činí spíše konzervativnější investiční příležitostí.

V případě, že investujeme do nemovitostního fondu, zbavujeme se povinností, které nám z vlastnictví nemovitosti vyplývají, a převádíme je na daný fond. Tím si ušetříme řadu starostí, které nám například s nájemníky mohou nastat.

Někdo by mohl namítnout, že tím zároveň přicházíme o možnost využít tzv. pákového efektu, který spočívá v tom, že si na danou nemovitost vezmeme hypotéku, kterou následně z utrženého nájmu splácíme. To v tomto případě nemusí platit, neboť i realitní fondy mohou využívat hypoteční úvěry. Zpravidla tak činí v poměru 1:1 vůči klientským vkladům.

Samotný nemovitostní fond sbírá prostředky investorů, za které pak nakupuje danou nemovitost, popřípadě skupinu nemovitostí, prostřednictvím pro tento účel zřízené společnosti. Nákupy obchodních podílů ve společnostech vlastnících určitou nemovitost často vedou k tomu, že jsou nemovitostní fondy zaměňovány s fondy akciovými zaměřujícími se na reality.

Tak tomu ovšem není. Zmíněné akciové fondy sice rovněž nakupují podíly ve společnostech podnikajících v oblasti realit, ale zároveň s tím si kupují celý „manažerský projekt“ a podstupují rovněž riziko kolísání hodnoty dané společnosti (je-li kótována na burze).

V případě nemovitostních fondů se kupuje přímo daná stavba, a to prostřednictvím obchodního podílu ve společnosti XY; jde tak pouze o koupi jakési slupky.

Velkou výhodou nemovitostních fondů je to, že investor má možnost investovat do nemovitostí již při menším množství kapitálu a zároveň se zbavit břemene povinností spojeného s vlastnictvím nemovitosti. Fond navíc prostředky investuje do řady investičních projektů, čímž snižuje riziko konkrétní lokality.

Chcete investovat do nemovitosti sami? Vyberte si z Katalogu nemovitostí.

Jak se do nemovitostních fondů investuje ve světě?

Například v Německu se do nemovitostních fondů investuje v dlouhodobějším horizontu 8 až 20 let a prostředky plynoucí do tohoto druhu kolektivního investování tvoří přibližně pětinu z celkové sumy, což je hodnota, která se očekává i pro ČR.

Ve zmíněném Německu probíhá v současné době krize na trhu nemovitostních fondů vyvolaná zejména krizí na trhu nemovitostí. Následkem zavření nemovitostního fondu Deutsche Bank v prosinci minulého roku vypukla mezi investory panika a ti začali své prostředky z fondů stahovat. Od prosince pak následovalo zavření ještě dalších dvou fondů.

Důsledkem je výrazný odliv prostředků z fondů, který jen v lednu dosáhl více než 4,2 miliardy eur! Německá legislativa ovšem neobsahuje úpravu, která by správcům fondů umožňovala pozastavení odkupu podílových listů, a proto se řada otevřených fondů v současnosti potýká s existenčními problémy. Tuto možnost naopak české fondy míti budou.

Nemovitostní fondy v SRN

Zdroj: BVI

Další odlišností německé legislativy je to, že fond musí alespoň 5 % spravovaných prostředků investovat do likvidních prostředků. V ČR tomu bude 20 %, čímž se při případné vlně odchodů podílníků nemusí fondy dostat do potíží. Další pojistkou bude v našich podmínkách i to, že bude omezena maximální výše jednotlivého vkladu investora na 10 milionů korun, čímž se omezí závislost fondu na jednom konkrétním podílníkovi.

Výnosnost

Při nákupu podílu v daném fondu je nutné počítat s jistou výší ážia a zároveň je nutné získat o fondu základní informace, kterými jsou: výnosnost fondu, objekt investice, iniciátor fondu, ručitelská rizika a investiční horizont.

Pokud jde o výnosnost prostředků ve fondech nemovitostí, tak ta přesahuje například v sousedním Německu v horizontu posledních 30 let inflaci a výnosnost peněžních fondů, avšak při vyšší volatilitě kurzů. Někteří čeští odborníci předpovídají, že by v našich podmínkách mohly fondy dosahovat výnosu kolem 8 % a shromažďovat 20 až 30 % objemu investic retailových klientů, což by znamenalo přibližně 40 – 60 miliard korun.

Realitní fondy v ČR

Prozatím není přesně známo, které instituce na trh s realitními fondy vstoupí, nicméně v současnosti ČNB eviduje 5 zájemců o založení nové investiční společnosti. Ta je přitom předpokladem pro udělení licence na realitní fond. Je tedy pouze spekulací, kolik z uvedených žádostí souvisí s licencemi k fondům.

Již v současnosti existují v ČR jisté formy kolektivního investování v oblasti realit. Jde ovšem o fondy investující buď do akciových nemovitostních indexů, nebo o akciové společnosti podnikající na trhu s realitami. Jako příklad lze uvést akciové realitní fondy ČSOB. Ta podle dosavadního vyjádření vstup na trh s realitními fondy neplánuje.

Oficiálně svůj vstup na trh oznámila Česká spořitelna, která přes nově založenou Realitní investiční společnost plánuje zažádat o licenci k fondu a v lednu příštího roku začít s masivním prodejem podílů ve fondu.

Vstupní poplatek odhaduje na maximálně 5 %, investiční horizont vidí jako optimální na 7 až 10 let a zaměřovat se hodlá především na rezidenční objekty. Aktivní bude fond zejména v Praze, nicméně vstoupit hodlá v budoucna i do projektů v Brně, Bratislavě a ostatních významných městech středoevropského regionu.

Podle náměstka generálního ředitele Heinze Knotzera ČS budou realitní fondy atraktivní zejména pro konzervativnější klientelu. Zároveň se podle něho nemusí investoři bát, že by fondy v ČR čekal obdobný vývoj jako fondy v SRN, kde je a bude hospodářská situace odlišná od ČR. Zásadní roli podle něho pro problémy fondů sehrálo i znovusjednocení Německa.

Doplnění (ze dne 16. 8. 2006)

Komerční banka na dotaz serveru Měšec.cz zaslala k tématu realitních fondů následující vyjádření:

V současné době intenzivně pracujeme na produktu, který našim klientů zpřístupní investice do stále více rozvíjející se oblasti realit, zejména v rámci střední a východní Evropy. Správcem fondu bude Investiční kapitálová společnost ve spolupráci s týmem odborníků ze Societe Generale Asset Management. Klientům by tento nový produkt měl přinést jedny z nejvýhodnější podmínek na trhu. Uvedení na trh předpokládáme během několika následujících měsíců.

Anketa

Plánujete i vy investovat do realitních fondů?