Nákup bytu jako investice. Vyplatí se?

Úrokové sazby spadly na nové dno u hypoték i vkladových produktů. To z obou stran zvyšuje poptávku po bytech coby konzervativních investic s pravidelným výnosem. Ale je to opravdu takové terno, jak ze všech stran slyšíme?

Ačkoliv nás zástupci bank neustále ujišťují o tom, že níže již úrokové sazby u hypoték jít nemohou, opak je pravdou. V prvním čtvrtletí tohoto roku dále klesaly a v březnu dosáhly svého historického dna. Průměrná úroková sazba v tomto měsíci činila 2,93 %, přičemž klienti vyhodnocení jako spolehliví, kteří požadují hypotéku do 80 % hodnoty nemovitosti, zpravidla dosáhnou ještě na citelně nižší hodnoty, stále běžnější je tak například úrok 2,5 %. Čtěte více: Ceny hypoték padají dolů, pro banky mohou být nebezpečné

To nemůže dopadnout špatně

Taková míra už je opravdu lákavá a ve spojení s relativně příznivými cenami nemovitostí nutí lidi k přemýšlení. Na jedné straně ty, kdo dosud bydlí v nájmu, o tom, zda by přeci jen nebylo výhodnější jít do vlastního a splácet přibližně to, kolik dnes činí jejich nájem. Roste však i skupina lidí, kteří v nákupu nemovitosti vidí investiční potenciál. Také oni mohou chtít využít nabízející se spekulace: vezmu si hypotéku, koupím byt, najdu nájemníky, z nájmu budu hypotéku splácet a na konci mi zůstane byt v podstatě „zadarmo“. Byt jako investice se určitě vyplatí, je spousta bytů v původních stavech, které se dají pořídit za velice nízkou cenu. Pronájem pak dokáže pokrýt splátku hypotéky,  nebo se dá byt po rekonstrukci prodat se ziskem, řekl serveru Měšec Marek Ivaniš, regionální manažer realitní kanceláře Sting.

Investice do bytů se jeví o to lákavější, oč nižší jsou úroky na spořicích účtech a termínovaných vkladech. Nemovitosti jsou z různých, mnohdy historických důvodů vnímány jako podobně bezpečné a co do výnosů lukrativnější. Jednoduché počty jsou skutečně lákavé: při porovnání pořizovací ceny bytu a běžných nájmů se zdá, že není možné šlápnout vedle a že přinejmenším 5% roční výnos je snadno dosažitelný. A to ještě, když se držíte zkrátka. Na inzertních serverech je možné najít stovky bytů v severních Čechách či na Ostravsku, které jsou k mání doslova „za babku“. Poměrně hezké byty zde pořídíte za nižší stovky tisíc a pohled na nájmy v místě může vyvolat dojem, že jste právě narazili na zlatý důl. V ideálním případě, tedy pokud by se vám byt dařilo po celou dobu pronajímat, byste v některých případech mohli dosáhnout až na 20% roční výnos.

Modelový příklad Praha

Zrenovovaný byt 3+1, 75 metrů čtverečních ve starším činžovním domě na Praze 4


  Výše hypotéky Vlastní prostředky Hypotéka s úroky Pravidelná splátka Celkem zaplaceno Cca příjem z nájmu za 30 let*
Investice z úspor 0 3 000 000 0   3 000 000 Kč 3 600 000 Kč
Hypotéka 10 let 2 400 000 Kč 600 000 Kč 2 771 653 Kč 23 097 Kč 3 371 653 Kč 3 600 000 Kč
Hypotéka 20 let 2 400 000 Kč 600 000 Kč 3 156 724 Kč 13 190 Kč 3 756 724 Kč 3 600 000 Kč
Hypotéka 30 let 2 400 000 Kč 600 000 Kč 3 610 121 Kč 10 028 Kč 4 210 121 Kč 3 600 000 Kč

*Odhad přibližného hrubého příjmu, pokud by byl byt pronajat nepřetržitě, počítá s aktuální výší nájmu (10 000 Kč)

Úrok na hypotéce – 2,93 % p.a.

Pronajímat nebudete neustále

Jenže pokud jsou investice do nemovitostí skutečně tak vysoké, proč jich je na trhu stále takové množství? Například proto, že už se řada lidí s podobnou investicí spálila a byt raději znovu prodá, než se o něj dále starat. Investice do nemovitostí totiž nejsou bezpracné, ale lákavý výnos si musíte do jisté míry odpracovat. Například hledáním vhodných nájemníků. Při opětovném a opakovaném pohledu na inzertní servery zjistíte, že bytů k pronájmu je na trhu značné množství a že nabídka jednoznačně převyšuje poptávku. Zjistíte také, že některé byty jsou v nabídce třeba i několik měsíců, než konečně zmizí, respektive najdou si své nové obyvatele. Pokud pomineme možnost, že jsou v bytě ještě staří nájemníci, kterým dobíhá smlouva, dostaneme se k častější variantě. Tou je skutečnost, že byty určené k pronájmu vcelku často „leží ladem“, nikdo je neobývá a jejich majiteli také nikdo neplatí.

Byty se většinou pronajmou do 2 měsíců, za předpokladu, že je u nich nízká kauce. Platí, že ve větších městech se byt pronajme rychleji a v menších městech to může trvat déle, říká Ivaniš. A co hůř, majitel musí v tuto dobu hradit základní dodávku energií a služeb z vlastní kapsy. Pokud si majitel bude pronajímat sám, počítal bych každoročně až dva měsíce, kdy bude byt prázdný. Byt musí původní nájemce vyklidit, předat, následně majitel začne nabízet, než obstará nájemce, sepíše smlouvu apod. Tato doba se dá zásadně zkrátit, pokud majitel využije služeb realitní kanceláře, řekl serveru Měšec Robert Hanzl, obchodní ředitel realitní společnosti Next Reality. Ale ani služba realitní kanceláře není zdarma.

Jak najít nájemníka?

Nejpozději v této chvíli je třeba se ptát, kdo je takovým typickým nájemníkem? A odpověď nás pravděpodobně upozorní na jeden základní problém: drtivá většina lidí více či méně touží po vlastním bydlení. V tomto ohledu nízké sazby hypoték a ceny bytů hrají v neprospěch pronajímatelů. Umožňují totiž stále širšímu okruhu lidí, kteří by jinak bydleli v nájmu, pořídit si vlastní nemovitost. Trh s nájemním bydlením se proto zákonitě zmenšuje. K tomu je třeba připočíst stále větší počet lidí rekrutujících se ze střední třídy, kteří si koupí další nemovitost za účelem investice, tedy v podstatě pronájmu. Tím na druhé straně roste nabídka nájemního bydlení. Nůžky se rozevírají.

Přesto lze nájemníky nalézt. Snadno si lze vypočíst dvě základní, vcelku přijatelné cesty. Půjdete-li tou první, budete pravděpodobně muset citelně podstřelit běžné ceny, tedy ty, které vidíte na inzertních serverech. Pak máte poměrně slušnou šanci najít nájemníky, kteří v bytě nějakou dobu vydrží, protože jejich motivace nebude v takové míře stimulována pocitem, že za stejné peníze by mohli mít za pár desítek let vlastní byt. Druhou cestou, která ve výsledku může přinést stejné, možná i vyšší výnosy, je udržet běžnou cenu, ale s vědomím, že fluktuace nájemníků bude větší a byt bude delší dobu nepronajatý. U větších bytů nájemní smlouva trvá v průměru 3 a více let, u malých bytů nájem zpravidla trvá 1 až 2 roky, říká pro server Měšec Daniel Kotula, majitel RE/MAX Center. Třetí cestou, kterou se nikdo vydat nechce, ale většinou na ní stejně narazí, jsou problematičtí nájemníci, kteří se chovají špatně k vybavení bytu (s nutností jeho následné opravy či výměny) nebo neplatí nájem.

V případě, že si pořídíte byt jako investici, musíte počítat s tím, že jednoduché počty zmíněné v úvodu článku v podstatě nikdy nefungují a reálný výnos nemovitosti bude nižší. Samozřejmě záleží o kolik. Dopředu je třeba počítat s tím, že byt nebude nepřetržitě obsazen dvacet, deset, pravděpodobně dokonce ani pět let. Prázdné měsíce nejenže nepřinesou výnos, ale dokonce je budete muset dotovat. Připravte se na to, že po každém nájemníkovi (případně s nástupem nového) bude třeba provést menší či větší úpravy bytu. Opět na vrub výnosu. A alespoň teoreticky je třeba se připravit na problematické nájemníky. Narazit na ně nemusíte, ale pokud se tak stane, bude to s velkou pravděpodobností znamenat další výpadek příjmů.

Modelový příklad Ústí nad Labem

Zrenovovaný byt 1+1, 31 metrů čtverečních ve starším činžovním domě ve čtvrti Krásné Březno


  Výše hypotéky Vlastní prostředky Hypotéka s úroky Pravidelná splátka Celkem zaplaceno Cca příjem z nájmu za 30 let*  
Investice z úspor 0 200 000 0 0 200 000 Kč 1 440 000 Kč  
Hypotéka 10 let 160 000 Kč 40 000 Kč 184 776 Kč 1 539 Kč 224 776 Kč 1 440 000 Kč  
Hypotéka 20 let 160 000 Kč 40 000 Kč 211 622 Kč 881 Kč 251 622 Kč 1 440 000 Kč  
Hypotéka 30 let 160 000 Kč 40 000 Kč 240 674 668 Kč 280 674 Kč 1 440 000 Kč  

*Odhad přibližného hrubého příjmu, pokud by byl byt pronajat nepřetržitě, počítá s aktuální výší nájmu (4000 Kč)

Úrok na hypotéce – 2,93 % p.a.

58 názorů Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 8. 8. 2014 11:22