Realitní fondy: Kupte si nemovitost za babku

Nemovitosti… investice obecně považovaná za stabilní a výnosnou, ale pro běžného člověka nedosažitelnou. Nyní se vše změní. Během několika měsíců budou na trhu realitní fondy, které nabídnou možnost investice do nemovitostí každému. Budou ale opravdu tak výhodné? Zkušenosti hovoří jinak…

Na počátku února schválila Poslanecká sněmovna novelu zákona o kolektivním investování, která bude znamenat řadu důležitých novinek, z nichž jednou z nejvýznamnějších je zpřístupnění nemovitostních fondů drobným investorům. Doposud mohl do nemovitostního fondu investovat jen ten, kdo vložil více jak 2 miliony korun. A právě uvedená novela tuto hranici ruší.

Investice do nemovitostí platí jako investice do věcných hodnot, které jsou odolné zejména vůči inflaci. V případě, že pak investujeme do nemovitostního fondu, zbavujeme se povinností, které nám z vlastnictví nemovitosti vyplývají a převádíme je na daný fond.

Nemovitostní fond sbírá prostředky investorů, za které pak nakupuje danou nemovitost, popřípadě skupinu nemovitostí, prostřednictvím pro tento účel zřízené společnosti. Výhodou je možnost investovat do nemovitostí již i při menším množství kapitálu a zároveň se zbavit břemene povinností spojeného s vlastnictvím nemovitosti.

Běžně se například v Německu do nemovitostních fondů investuje v dlouhodobějším horizontu 8 až 20 let. Při nákupu podílu v daném fondu je nutné počítat s jistou výší ážia a zároveň je nutné získat o fondu základní informace, kterými jsou: výnosnost fondu, objekt investice, iniciátor fondu, ručitelská rizika a investiční horizont.

Výnosnost fondu je posilována pákovým efektem, což zároveň představuje jisté riziko neschopnosti splácet přijaté úvěry, pokud dojde na trhu nemovitostí k neočekávaným událostem nebo pokud se fondu nepodaří danou nemovitost pronajmout za kalkulovanou částku.

Objekt investice představuje riziko zejména tím, že nemusí být dodržen plán stavby, jde-li o novou nemovitost, popřípadě mohou být prostředky investovány do nemovitosti, jejíž využitelnost je omezena pouze na jednu jedinou oblast.

V případě nemovitostních fondů se rovněž rozlišuje mezi otevřenými a uzavřenými. Otevřené nemovitostní fondy sbírají prostředky investorů průběžně a využívají pak efektu nákladové degrese způsobené rostoucím počtem investorů. Výnos je docílen jednak příjmy z pronájmů nemovitostí a růstu jejich ceny v čase, a zároveň výnosem plynoucím z prostředků uložených v ostatních investičních instrumentech (dluhopisy, pokladniční poukázky, podílové listy atp.).

Výnosnost fondu je pro investora zároveň důležitá informace pro případný vstup do fondu. Při větších investičních částkách by mělo být zohledňováno i geografické riziko a sestavováno portfolio z investic v různých koutech světa.

Uzavřený nemovitostní fond se vyznačuje tím, že nejprve nasbírá prostředky investorů a až poté investuje do nemovitostí. Fond je při svém naplnění uzavřen. Investiční horizont je v tomto případě delší, než je tomu v otevřeném nemovitostním fondu. Na základě způsobu pořízení nemovitosti jsou pak uzavřené nemovitostní fondy rozlišovány na tzv. sale and lease back a blind-pool-fonds.

Sale and lease back fondy nakupují nemovitosti od jiných společností, kterým pak následně tyto zpět pronajímají. Jejich rizikem je zejména skutečnost, že nemovitost bývá často určená pro potřeby dané společnosti, a těžko se proto hledá případný další nájemník.

Blind-pool-fonds jsou fondy, v jejichž případě je nejprve nashromážděn kapitál a až poté stanoven projekt, do něhož se prostředky investují. Investoři se tak mohou sami účastnit jednání o objektu své investice.

Právní úprava v ČR

Vzhledem k tomu, že v České republice nemáme s fungováním tohoto typu fondů žádné zkušenosti, inspirace pro uvedenou zákonnou úpravou byla čerpána ze sousedního Německa, kde mají otevřené nemovitostní fondy dlouhou tradici a během desítek let své existence nashromáždily významný objem prostředků, který podle odhadů dosahuje v současnosti 78 miliard euro.

Podle této úpravy by v ČR existovala možnost založení pouze otevřeného nemovitostního fondu, který by následně investoval prostřednictvím nemovitostních společností s určenou právní formou. Majetek by byl oceňován nezávislými znalci a zároveň by byla stanovena hranice likvidity, která určuje povinnost fondu držet určitou část prostředků v pokladničních poukázkách, podílových listech apod. Správce fondu by v případě, kdy chce fond opustit velký počet investorů, mohl pozastavit zpětné odkupy podílových listů, a to až na půl roku.

Pokud jde o výnosnost prostředků ve fondech nemovitostí, tak ta přesahuje například v sousedním Německu v horizontu posledních 30ti let inflaci a výnosnost peněžních fondů, při vyšší volatilitě kurzů. Někteří čeští odborníci předpovídají, že by v našich podmínkách mohly fondy dosahovat výnosu kolem 8 % a shromažďovat 20 až 30 % objemu investic retailových klientů.

Start nemovitostních fondů v ČR se očekává během třetího až čtvrtého čtvrtletí letošního roku, novelu zákona totiž ještě musí schválit Senát a podepsat prezident, což se očekává během května až června tohoto roku.

Špatné zprávy z Německa

V sousedním Německu probíhá v současné době krize na trhu nemovitostních fondů vyvolaná zejména krizí na trhu nemovitostí. Následkem zavření nemovitostního fondu Deutsche Bank v prosinci minulého roku vypukla mezi investory panika a ti začali své prostředky z fondů stahovat. Od prosince pak následovalo zavření ještě dalších 2 fondů.

Důsledkem je výrazný odliv prostředků z fondů, který jen v lednu dosáhl více než 4,2 miliardy euro! Německá legislativa ovšem neobsahuje úpravu, která by správcům fondů umožňovala pozastavení odkupu podílových listů, a proto se řada otevřených fondů v současnosti potýká s existenčními problémy.

Nemovitostní fondy v SRN

Pramen: BVI

Vyberte si nemovitost sami – v Katalogu nemovitostí na Měšci.

Anketa

Plánujete investovat do nemovitostního fondu?

1 názor Vstoupit do diskuse
poslední názor přidán 18. 11. 2007 23:01